A SFAR fez uma parceria com a RealReports, uma fornecedora de dados imobiliários, para analisar todas as vendas residenciais no Condado de São Francisco de 2022 a 2024, com uma pergunta em mente: a concorrência realmente compensa? Uma pergunta aparentemente simples, mas que exigiu um empenho monumental para ser respondida. “Nós realmente nos comprometemos a começar a falar sobre isso, mesmo que os resultados não fossem o que as pessoas esperavam ou não queriam ouvir”, diz Jay Pepper-Martens , CTO da SFAR , que co-liderou a análise. “Não íamos fazer um pequeno trecho de 10 minutos. Íamos fazer um estudo completo de três anos.” Mas reunir três anos de dados de vendas, tanto de imóveis no mercado quanto fora dele, mesmo para uma área de tamanho moderado como o Condado de São Francisco, foi uma tarefa árdua.
Exigiu colaboração entre o MLS (Multiple Listing Service), cartórios de registro de imóveis e fornecedores de dados, além de uma rigorosa limpeza dos dados. Para manter a imparcialidade, a equipe excluiu os casos atípicos — os 5% maiores valores de vendas de imóveis de luxo, além de transferências de bens por meio de fundos fiduciários e heranças — concentrando-se apenas em transações típicas e isentas de conflito de interesses. Mesmo assim, a diferença era gritante.
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Em 2022, os imóveis anunciados fora do mercado representavam mais de 20% dos anúncios em São Francisco, mas aqueles expostos a lances abertos no MLS (Multiple Listing Service) superaram os demais em uma média de US$ 211.000. Em 2024, a participação de anúncios fora do mercado caiu para pouco mais de 16% do total, mas o ágio dos anúncios no MLS aumentou para US$ 394.000. E, ao longo do período de três anos analisado, os anúncios no MLS superaram os anúncios fora do mercado em uma média de US$ 302.000. Os resultados são difíceis de ignorar. Embora sempre tenha existido uma “intuição” de que os anúncios públicos criavam um ambiente no qual os vendedores podiam obter preços de venda mais altos, aqui está a prova: quando os anúncios competem abertamente, os vendedores saem ganhando.